Comment acheter une maison sans mise de fonds?

Table des matières

Avec le coût du logement au Canada en constante augmentation au fil des ans, acheter une maison sans mise de fonds peut souvent sembler un objectif perpétuellement hors d’atteinte.

À la recherche d’un courtier immobilier pour l’achat d’une nouvelle maison ?

Qu’est-ce qu’une mise de fonds ?

Une mise de fonds représente l’argent que vous payez d’avance lors de l’achat d’une maison. Ça fait partie du prix de la maison. Votre hypothèque couvre le reste.

Options alternatives pour acheter une maison sans mise de fonds

Il y a bien d’autres façons d’acheter une maison sans mise de fonds:

Programmes municipaux d’aide supplémentaire

Certaines villes, telles que Montréal, Québec et Laval, proposent des incitatifs financiers, comme des subventions et des crédits d’aide spécifiques. Ces programmes d’ aide peuvent aider à réduire les coûts associés à l’achat d’une propriété.

Crédit personnel

Une marge de crédit personnelle peut être utilisée pour verser une mise de fonds, bien qu’il soit parfois difficile de trouver une institution financière prête à accorder ce type de prêt. Votre demande a de meilleures chances d’être approuvée si vous avez un bon historique de crédit et une situation financière stable.

RÉER

Le Régime d’accession à la propriété (RAP) permet aux acheteurs d’une première maison de retirer jusqu’à 35 000 $ (ou 70 000 $ pour un couple) de leur REER sans pénalité. Ce programme est accessible aux personnes n’ayant pas été propriétaires d’une maison au cours des quatre dernières années. La maison doit être occupée comme résidence principale au plus tard le 1er octobre suivant le retrait, et le montant retiré doit être remboursé sur 15 ans à partir de la deuxième année civile suivant le retrait.

Prêt familial

Dans le contexte actuel du marché immobilier, certains acheteurs choisissent de recevoir de l’aide financière d’un proche pour leur mise de fonds. Si vous optez pour cette solution, votre prêteur hypothécaire exigera une lettre, précisant le nom du donateur, votre relation avec lui et confirmant que l’argent est un véritable cadeau, sans obligation de remboursement.

Refinancemen hypothécaire

Si vous avez avez déjà une propriété, vous pouvez envisager de contracter un emprunt supplémentaire pour financer une nouvelle mise de fonds. Renégocier votre prêt hypothécaire peut également vous permettre d’accéder à des fonds pour acheter une nouvelle maison, mais cela pourrait modifier les conditions de votre prêt.

Location avec option d’achat

Si vous ne pouvez pas obtenir de prêt hypothécaire ou réunir une mise de fonds, la location avec option d’achat peut être une solution intéressante. Ce contrat vous permet de louer la maison avec la possibilité de l’acheter avant la fin du bail, tout en économisant pour l’acquérir.

Co-propriété

Lorsque des couples investissent ensemble dans une propriété, il est fréquent qu’un partenaire accorde à l’autre une avance, parfois pour la totalité de la mise de fonds. Afin d’éviter des malentendus, il est essentiel que ces accords financiers soient clairement établis par écrit, surtout en cas d’inégale répartition des obligations ou de revenus.

Maison familiale

Si vous n’avez pas de mise de fonds pour acheter une maison, il est possible d’acheter la propriété d’un proche à un prix inférieur à sa valeur marchande. Par exemple, si vos parents décident de vous vendre leur maison à un prix réduit, la différence entre la valeur marchande et le prix de vente sera considérée comme un don en valeur nette.

Stratégies d’épargne

Si vous avez des doutes sur la faisabilité d’acheter une maison sans mise de fonds et que des concepts comme le RAP, les REER ou le FHSA vous semblent flous, un planificateur financier peut vous être d’une grande aide.

Prêt à passer à l’achat sans mise de fonds ?

Conditions pour acheter une maison sans mise de fonds

Pour bénéficier de l’une des options mentionnées ci-dessus, il est nécessaire de satisfaire à certaines conditions.

Cote de crédit

Pour obtenir un prêt hypothécaire sans mise de fonds, une cote de crédit supérieure à 650 est généralement requise. Vous pouvez améliorer votre cote en payant vos factures à temps, en diversifiant votre crédit et en prouvant que vous n’avez jamais fait faillite.

Salaire et revenu familial

Les institutions financières vérifient non seulement que vous avez un revenu imposable suffisant pour rembourser votre prêt hypothécaire, mais aussi votre stabilité professionnelle et vos sources de revenus alternatives.

Épargnes

Même si votre mise de fonds est insuffisant, vous devez prouver que vous êtes capable de couvrir certaines dépenses, telles que les frais de notaire et les droits de mutation immobilière.

Source de fonds

Au Canada, les institutions financières vérifient souvent l’origine des fonds utilisés pour l’achat d’une propriété, surtout en l’absence de mise de fonds. Il est important de pouvoir fournir rapidement les informations demandées.

Avantages d’acheter une maison sans mise de fonds

Les prêts immobiliers sans mises de fonds permettent aux primo-accédants d’acheter plus rapidement sans avoir à épargner pendant des années.

Rapidité

Devenez propriétaire plus rapidement en évitant d’attendre pour épargner pour une mise de fonds.

Flexibilité

La flexibilité financière vous permettra d’allouer des fonds à d’autres besoins immédiats.

Subventions

Vous pourrez bénéficier de subventions potentielles à but non lucratif pour premiers acheteurs de maison.

Inconvénients d’acheter une maison sans mise de fonds

Bien que ces prêts puissent accélérer l’accession à la propriété, pesez soigneusement les implications financières à long terme.

Montant des versements mensuels

L’absence d’acompte entraîne des versements mensuels plus élevés.

Taux d’intérêt

Les prêts sans mise de fonds ont généralement des taux d’intérêt plus élevés que ceux avec acompte.

Assurance hypothécaire

Puisque vous n’avez pas versé 20 % de mise de fonds, vous serez assujetti aux versements de l’assurance hypothécaire, qui peuvent être beaucoup plus élevés si vous n’avez aucune mise de fonds.

Exigences de mise de fonds au Canada

La mise de fonds dépend du coût de votre maison neuve. Lorsque vous achetez une maison au Canada, la mise de fonds requise dépend du prix de la propriété.

20%

Si la maison coûte plus d’un million $, vous devrez mettre un apport initial 20 % du prix total comme mise de fonds. Par exemple, pour une maison à 1,2 million $, la mise de fonds serait de 240 000 $.

10 %

Pour un achat en immobilier qui coûte entre 500 000 $ et 1 million $, vous devrez toujours mettre 5 % sur les premiers 500 000 $ du prix, mais 10 % sur la portion excédant 500 000 $. Par exemple, pour une maison à 700 000 $, vous paierez 5 % sur 500 000 $ (soit 25 000 $) et 10 % sur les 200 000 $ restants (soit 20 000 $), donc une mise de fonds totale de 45 000 $.

5 %

Pour une habitation admissible dont le prix est inférieur à 500 000 $, l’acompte minimal est de 5 % du prix d’achat. Si vous n’avez pas l’intégralité de l’apport personnel, certains programmes gouvernementaux comme l’assurance SCHL peuvent vous aider à obtenir une prime d’assurance qui couvrira une partie de la mise de fonds nécessaire, surtout si vous êtes un futur acheteur avec un salaire imposable limité.

Appliquer pour un hypothèque sans mise de fonds

Une préapprobation hypothécaire est une étape courante pour les emprunteurs, leur permettant de connaître le montant qu’ils peuvent emprunter avant même de trouver une propriété. Cela donne un aperçu clair du budget disponible pour l’achat, ce qui facilite la recherche de biens dans cette fourchette de prix. Un courtier hypothécaire peut vous aider à obtenir cette préapprobation et à naviguer dans les options de financement disponibles.

De quelle cote de crédit avez-vous besoin pour acheter une maison sans mise de fonds ?

Au Canada, les cotes de crédit vont de 300 à 900, et les prêteurs préfèrent généralement une cote de 600 ou plus pour approuver un prêt avec mise de fonds. Vous devrez probablement emprunter deux prêts : un pour la mise de fonds et un autre pour l’hypothèque. Les prêteurs évalueront votre capacité à rembourser ces prêts en plus de vos autres dépenses pour s’assurer que vous pouvez gérer cette charge financière.

De combien ai-je besoin pour une mise de fonds ?

Lorsque vous envisagez d’acheter une maison sans mise de fonds, il faut quand même comprendre que le montant nécessaire pour la mise de fonds dépend de plusieurs facteurs, notamment du prix d’achat et du type d’immeuble que vous souhaitez acquérir.

Habitation neuve

Si vous optez pour une habitation neuve ou un immeuble locatif, la mise de fonds minimale peut varier. En général, elle représente 5 à 20 % du prix d’achat, en fonction du montant total de la propriété.

Taxe de mutation

Il est également important de tenir compte de la taxe de mutation provinciale, qui s’ajoute aux frais d’achat. Par ailleurs, un taux d’endettement élevé pourrait affecter votre capacité à obtenir un financement aux meilleures conditions.

Ratio d’ endettement

Le ratio d’ endettement, qui calcule vos paiements mensuels par rapport à vos revenus, est un facteur crucial dans l’approbation de votre prêt.

Discuter avec un courtier

Il peut être judicieux de discuter de vos propres fonds et de vos options de financement avec un expert, comme un courtier immobilier, pour vous assurer d’obtenir la meilleure solution possible en fonction de votre situation financière.

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Admissibilité pour acheter une maison sans mise de fonds

Acheter une maison sans mise de fonds est possible grâce à certains programmes d’appui offerts aux futurs acheteurs, mais cela dépend de plusieurs critères. Ces programmes peuvent inclure des options d’achat spécifiques et des aides financières gouvernementales qui permettent de contourner l’obligation de fournir un acompte initial.

Cependant, pour être admissible, il est important de démontrer que votre ratio d’endettement est dans les bonnes conditions et que vous êtes capable de gérer les paiements mensuels. En outre, des facteurs comme le salaire imposable et l’absence de mise de fonds peuvent influencer la décision des prêteurs. Les primes d’assurance SCHL et la taxe provinciale, qui s’ajoute à l’achat immobilier, doivent aussi être prises en compte.

Assurez-vous de bien comprendre les conditions spécifiques de votre contrat de location ou d’achat avant de vous engager dans ce type de financement.

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